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Le secteur bancaire libanais a été l’un des principaux piliers de l’économie du pays pendant des décennies. Toutefois, son effondrement en 2019 a mis en lumière des failles structurelles, notamment une dépendance extreme à la dette publique et à l’immobilier. L’immobilier, en particulier, a joué un rôle déterminant non seulement dans l’effondrement du système bancaire, mais aussi comme vecteur de blanchiment d’argent, exacerbant une surévaluation huge des prix. Aujourd’hui, le plan gouvernemental visant à annuler les dépôts dont l’origine des fonds sont frauduleux pourrait encore exacerber ce phénomène de blanchiment d’argent dans ce secteur. Ce phénomène a, par ailleurs, amplifié les difficultés du secteur bancaire, alors que la demande pour l’immobilier s’était déjà effondrée dès 2015 sans que les prix ne soient corrigés, accentuant ainsi le déséquilibre entre offre et demande.
1. L’immobilier : un refuge pour le blanchiment d’argent
Le secteur immobilier libanais, en particulier dans le centre-ville de Beyrouth, est devenu un moyen privilégié pour blanchir des capitaux issus d’activités illicites. La faiblesse des régulations anti-blanchiment et l’opacité des transactions ont permis à des acteurs, souvent liés à la criminalité organisée ou à la corruption, d’injecter des fonds dans des projets immobiliers de luxe.
a. La surévaluation du marché immobilier
Selon plusieurs specialists, les prix de l’immobilier dans des zones telles que le centre-ville de Beyrouth étaient surévalués de 70 % avant 2019. Cette surévaluation a été principalement alimentée par des investissements massifs de fonds illicites, visant à recycler des capitaux, mais aussi par une spéculation effrénée sur les biens de luxe.
- Utilisation des biens immobiliers pour le blanchiment : En l’absence de contrôles rigoureux sur les origines des fonds, les investissements dans l’immobilier de luxe, notamment à Beyrouth, ont permis à de nombreux investisseurs de dissimuler l’origine illicite de leurs fonds. Des projets comme ceux du centre-ville de Beyrouthont vu leurs prix gonflés sans lien avec les dynamiques de marché ou la demande locale réelle.
b. Une demande en baisse dès 2015
Malgré la poursuite des investissements, la demande immobilière s’est effondrée à partir de 2015, en grande partie à trigger de l’instabilité politique et de la crise économique qui se profilait. Les expatriés et les investisseurs du Golfe, jadis principaux moteurs du marché, se sont retirés. Pourtant, les prix ne se sont pas ajustés à cette nouvelle réalité, aggravant la state of affairs. Selon une étude, environ 3 600 unités immobilières restaient invendues dans Beyrouth en 2019, et de nombreux projets ont été gelés en raison de la faible demande (Capital.fr).
2. La crise bancaire et ses liens avec l’immobilier
a. Prêts hypothécaires et focus des risques
Les banques libanaises, exposées au secteur immobilier through des prêts hypothécaires et des financements de projets de development, ont vu leurs risques se concentrer dans un secteur déjà en surchauffe. Lorsque le marché immobilier a commencé à s’effondrer, ces prêts sont devenus non performants, entraînant des pertes importantes pour les establishments financières.
- Garantie des prêts : Les biens immobiliers, utilisés comme garanties pour ces prêts, ont perdu de leur valeur avec la chute des prix, exacerbant les difficultés des banques à couvrir leurs créances. Les pertes ont contribué à la fragilisation du système bancaire, entraînant des prêts non performants en masse et une crise de liquidité accrue.
b. Effondrement de la confiance des investisseurs
L’effondrement du marché immobilier a également provoqué une crise de confiance parmi les investisseurs et les déposants. La fuite des capitaux étrangers, souvent liés à la spéculation ou au blanchiment d’argent, a exacerbé la state of affairs, entraînant un retrait massif des fonds et un effondrement du système bancaire.
Les investisseurs étrangers qui avaient financé ces projets spéculatifs, voyant la dévalorisation de leurs actifs, se sont retirés du marché libanais, aggravant la fuite des capitaux et plongeant le pays dans une profonde crise de liquidité. L’effondrement du secteur immobilier a ainsi aggravé la perte de confiance dans les banques et accéléré l’effondrement du système financier.
3. Réformes nécessaires pour redresser le secteur bancaire et immobilier
Pour stabiliser le système financier et éviter que l’immobilier ne devienne un refuge pour le blanchiment d’argent, plusieurs réformes doivent être mises en œuvre.
a. Mise en place de lois anti-blanchiment rigoureuses
Des mesures anti-blanchiment doivent être adoptées et appliquées strictement dans le secteur immobilier. Les sources de financement doivent être contrôlées de manière rigoureuse, en particulier pour les transactions immobilières importantes.
- Transparence des transactions : L’obligation pour chaque investisseur de justifier l’origine des fonds utilisés pour acheter des biens immobiliers contribuera à réduire les pratiques de blanchiment. Ces transactions devront être traçables et soumises à des audits réguliers pour détecter tout comportement illicite.
b. Réduction de l’exposition bancaire au secteur immobilier
Les banques doivent réduire leur dépendance vis-à-vis de l’immobilier en diversifiant leurs portefeuilles d’investissements. Cela leur permettrait de se prémunir contre une nouvelle bulle immobilière et de mieux gérer leurs risques.
- Plafonds sur les prêts immobiliers : La Banque du Liban doit imposer des plafonds stricts sur les prêts immobiliers, en particulier pour les biens de luxe, afin d’éviter une nouvelle focus des risques. Les investissements dans des secteurs plus productifs doivent être encouragés.
c. Stabilisation du marché immobilier
Le gouvernement doit introduire des mesures pour stabiliser les prix de l’immobilier, ajuster la surévaluation, et rendre le marché plus accessible aux Libanais.
- Taxation des biens invendus et spéculatifs : Une taxation des biens immobiliers vacants et des transactions spéculatives pourrait dissuader la spéculation et encourager l’utilisation des propriétés pour répondre à la demande réelle de logements.
L’immobilier libanais, utilisé comme outil de blanchiment d’argent et victime de la spéculation, a contribué à l’aggravation de la crise bancaire de 2019. La surévaluation des prix, associée à une demande en chute libre dès 2015, a mis à jour les vulnérabilités du secteur bancaire, déjà exposé à des risques excessifs. La stabilisation de ce marché nécessite des réformes structurelles, tant pour réguler les flux financiers que pour diversifier l’économie, afin d’éviter une nouvelle crise systémique dans le futur.
Sources :
- Banque du Liban – Rapports sur les transactions immobilières et la gestion des risques.
- CEIC Knowledge – Estimations des prix immobiliers et analyses post-crise
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