Les banques responsables du blocage du marché immobilier

– Commercial –

Avant 2019, le secteur bancaire libanais jouait un rôle clé dans le financement du marché immobilier, facilitant l’accession à la propriété grâce à des prêts hypothécaires accessibles et à lengthy terme. Les Libanais pouvaient acheter des biens grâce à des taux d’intérêt relativement stables et des financements accordés sur des périodes de 15 à 30 ans, ce qui garantissait une dynamique constante dans le secteur.

Cependant, avec l’effondrement du système bancaire en 2019, les banques ont totalement cessé d’accorder des crédits immobiliers, rendant l’achat unattainable pour la majorité de la inhabitants. Cette coupure brutale a gelé le marché, provoquant une chute large des transactions immobilières et une paralysie du secteur de la building.

Aujourd’hui, seules les personnes disposant de {dollars} frais (USD) peuvent acheter des biens, excluant la majorité des Libanais dont les revenus sont en livres libanaises.

Pourquoi les banques ont-elles cessé de financer l’immobilier ?

Le blocage des prêts immobiliers par les banques s’explique par plusieurs facteurs structurels liés à l’effondrement du système financier :

1. Une crise de liquidités qui empêche les banques de prêter

L’effondrement financier a vidé les banques de leurs réserves en {dollars}, les forçant à imposer des restrictions strictes sur les retraits et les crédits. Les prêts immobiliers, qui représentaient autrefois une half importante du portefeuille bancaire, sont aujourd’hui jugés trop risqués dans un contexte de crise monétaire aiguë.

Avant la crise, les banques accordaient des crédits en {dollars} à des taux relativement bas, assurant un flux fixed d’achats immobiliers. Aujourd’hui, avec la disparition des devises étrangères des réserves bancaires, elles ne peuvent plus financer les emprunts sans compromettre leur fragile équilibre financier.

2. Un manque de confiance dans l’économie et le marché immobilier

Les banques ne veulent pas accorder des prêts immobiliers dans un contexte d’instabilité. L’économie libanaise est en récession profonde, avec une monnaie nationale qui perd constamment de la valeur et un marché immobilier en crise prolongée.

Si les banques recommençaient à prêter aujourd’hui, elles prendraient un risque énorme, automobile la valeur des biens pourrait encore chuter, mettant en péril la rentabilité de leurs prêts hypothécaires. De plus, avec un taux de chômage dépassant 40 %, le risque d’impayés est extrêmement élevé, ce qui dissuade encore plus les establishments bancaires de reprendre le financement immobilier.

3. Un encadrement des prêts immobiliers jugé trop risqué par la Banque centrale

La Banque du Liban (BDL), soumise à une pression financière intense, a imposé des restrictions sévères sur les crédits bancaires. Pour éviter une détérioration supplémentaire du système bancaire, elle a bloqué presque tous les prêts immobiliers, demandant aux banques de limiter leurs risques et de se concentrer sur la stabilisation de leurs actifs.

Ainsi, même les quelques banques encore capables d’accorder des crédits préfèrent éviter de financer l’immobilier, en raison des directives de la BDL et du climat économique incertain.

Les conséquences de l’arrêt des crédits immobiliers sur le marché

L’arrêt des prêts hypothécaires a eu des effets dévastateurs sur l’ensemble du marché immobilier.

1. Une chute large des transactions immobilières
   • Les ventes de biens immobiliers ont chuté de plus de 70 % depuis 2019, paralysant le marché.
   • Seuls les acheteurs en {dollars} frais peuvent encore se permettre d’acheter, ce qui réduit drastiquement la demande.
2. Un blocage du secteur de la building
   • Les promoteurs immobiliers ne peuvent plus vendre leurs biens, faute d’acheteurs solvables.
   • De nombreux chantiers sont abandonnés ou suspendus, ce qui aggrave la crise du bâtiment et du marché de l’emploi.
3. Une précarisation du marché locatif
   • Avec l’impossibilité d’acheter un bien, la demande locative a explosé, entraînant une flambée des loyers.
   • De nombreuses familles sont contraintes de rester locataires à vie, faute d’alternate options pour accéder à la propriété.

Quelles options pour rétablir le financement immobilier ?

Face à cette crise du crédit, plusieurs mesures peuvent être envisagées pour relancer l’accès à la propriété et redynamiser le marché immobilier.

1. Réintroduire progressivement les prêts immobiliers avec des garanties solides

Le gouvernement doit travailler avec la Banque centrale pour permettre la réintroduction des prêts immobiliers, mais sous certaines situations :

• Accorder des crédits en devises étrangères uniquement aux emprunteurs ayant des revenus en {dollars} frais.
• Mettre en place des garanties publiques pour les emprunts en livres libanaises, afin de sécuriser le risque bancaire.
• Imposer des taux d’intérêt adaptés à la réalité économique, pour éviter une explosion des dettes immobilières.

2. Stabiliser le système bancaire pour restaurer la confiance

• Réduire la pression sur les banques en restructurant leur dette pour leur permettre de réinjecter des liquidités dans le marché immobilier.
• Créer un fonds d’investissement public pour soutenir le crédit immobilier, afin de financer l’accession à la propriété pour les courses moyennes.

3. Encourager les investisseurs étrangers et la diaspora libanaise à investir dans l’immobilier

• Mettre en place des incitations fiscales pour attirer les acheteurs étrangers et les expatriés libanais souhaitant investir dans leur pays d’origine.
• Créer des mécanismes de financement by way of des banques internationales, pour contourner le blocage du système bancaire libanais.

4. Développer des programmes de logement social et des aides à la propriété

• Lancer des projets de logements accessibles, avec des situations d’achat adaptées à la state of affairs économique.
• Créer des aides directes pour soutenir les primo-accédants et éviter que seuls les ménages les plus riches puissent acquérir des biens immobiliers.

Les questions restent toutefois ouvertes : le marché immobilier peut-il réellement se stabiliser dans un contexte économique aussi fragile ? L’intervention du gouvernement est-elle une nécessité absolue pour relancer le secteur ? Quels scénarios sont envisageables pour les prochaines années ?

Scénario 1 : Une reprise progressive après une stabilisation économique et bancaire

Le marché immobilier libanais pourrait connaître une reprise lente et progressive, mais cela dépend directement d’une stabilisation de l’économie et du secteur bancaire. Pour que ce scénario se concrétise, plusieurs situations doivent être réunies :

• Un plan de restructuration bancaire permettant la réouverture des crédits immobiliers : Aujourd’hui, sans financement bancaire, le marché immobilier est paralysé. Si une réforme bancaire solide est mise en place, les banques pourraient recommencer à prêter sous des situations strictes, redynamisant ainsi l’achat de logements.
• Un contrôle de l’inflation et une stabilisation du taux de change : La volatilité du taux de change et l’inflation galopante empêchent toute prévisibilité sur le marché immobilier. Une politique monétaire plus rigoureuse permettrait de redonner confiance aux investisseurs.
• Une amélioration de la state of affairs politique et de la gouvernance : Tant que les tensions politiques et l’instabilité institutionnelle persistent, les investisseurs resteront prudents. Une stabilisation politique pourrait encourager le retour des capitaux étrangers et des investissements de la diaspora dans l’immobilier.

Ce scénario demeure optimiste et supposerait des réformes économiques profondes, un assainissement du secteur bancaire et une politique visant à restaurer la confiance des investisseurs.

Scénario 2 : Une crise prolongée et une nouvelle baisse des prix

Dans ce scénario, aucune réforme économique ou financière d’ampleur n’est mise en place, ce qui entraînerait une stagnation prolongée du marché immobilier.

• Les prix continueraient de baisser, rendant l’investissement encore moins attractif.
• Les projets immobiliers resteraient à l’arrêt, aggravant la crise du secteur de la building et détruisant encore plus d’emplois.
• Les propriétaires incapables de vendre leurs biens risqueraient de subir des pertes importantes, notamment ceux ayant encore des dettes auprès des banques.

Si ce scénario se réalise, le Liban pourrait voir son marché immobilier se dégrader encore plus, avec des biens invendus en forte augmentation et une absence totale de relance.

Scénario 3 : Un marché relancé par les investissements étrangers et la diaspora libanaise

L’un des facteurs qui pourraient permettre une reprise plus rapide du marché immobilier serait un afflux d’investissements étrangers et de capitaux en provenance de la diaspora. Certains éléments pourraient encourager ce phénomène :

• Les prix bas des biens immobiliers actuels pourraient attirer des acheteurs étrangers ou des Libanais de l’étranger souhaitant investir dans des propriétés à moindre coût.
• Le gouvernement pourrait mettre en place des incitations fiscales et des garanties pour encourager ces investissements, comme des exonérations sur les droits de mutation ou des crédits facilités pour les expatriés.
• Des accords internationaux avec des establishments financières étrangères pourraient permettre de financer la relance du secteur immobilier, en contrepartie de réformes structurelles.

Ce scénario supposerait un retour progressif de la confiance dans le marché, mais il resterait très dépendant de facteurs extérieurs, notamment la stabilisation de la state of affairs politique et monétaire.

Un avenir incertain sans réforme bancaire et économique

Le blocage du crédit immobilier est l’un des principaux facteurs de l’effondrement du marché immobilier au Liban. Tant que les banques ne seront pas restructurées et stabilisées, elles ne pourront pas relancer les prêts, et l’accession à la propriété restera un luxe réservé à une minorité disposant de devises étrangères.

Si aucune réforme financière n’est mise en place, la crise du logement s’aggravera encore, forçant toujours plus de Libanais à quitter le pays et freinant toute perspective de relance économique.

Le gouvernement libanais doit impérativement rétablir un système bancaire viable et mettre en place des options concrètes pour permettre un retour progressif du financement immobilier, sans quoi le marché restera bloqué pour de nombreuses années.

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